Как правильно погасить задолженность по ипотеке?

Количество семей, которые решили улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки с каждым днем растет. За 9 месяцев 2019 года в Нижегородской области было выдано около 16000 новых ипотечных кредитов*. Чаще всего нижегородцы оформляют кредиты на 15 лет, но как показывает практика, большинство выплачивают их намного раньше. Средний срок "жизни" ипотечного кредита сегодня составляет 7 лет.

О том, как выплатить ипотечный кредит раньше срока узнали у экспертов из Райффайзенбанка.

Копейка рубль бережет

В большинстве банков действует правило: любая сумма, которую клиент переводит на ипотечный счет сверх ежемесячного платежа в первую очередь идет в счет погашения основного долга, а не процентной части. Поэтому, даже дополнительные пару тысяч рублей в месяц хоть не на много, но сократят "тело" кредита, на которое и начисляются проценты.

Перейдем к языку цифр:

Дано:
Сумма кредита 1 млн рублей на 15 лет.
Ставка — 9,79%.
Аннуитентный платеж – 10 617,94 рублей в месяц.

Если с первого месяца погашения кредита вносить на 2500 рублей больше, то в следующем месяце платеж уменьшится на 26,81 рублей, далее на - 26,88, на 26,95 рублей  и т.д. По итогам 12 месяцев размер ежемесячного платежа сократится на 326,51 рублей.

Вроде бы не много, но экономия за последующий год составит не менее 3918,12 рублей.

Еще один вариант - открыть накопительный счет и в течение года переводить на него 2500 рублей в месяц. В отличие от вклада вносить и снимать средства на такой счет можно без потери доходности. В некоторых банках, в частности в Райффайзенбанке, проценты начисляются каждый день (выплачиваются одной суммой в конце месяца). Поэтому некоторые переводят на него большую часть зарплаты и снимают средства по мере необходимости. Прибыль будет не огромная, но, как гласит народная мудрость: копейка рубль бережет. К концу года вы сможете накопить минимум 30000 рублей + проценты. Всю эту сумму можно направить на частичное досрочное погашение.

Пример:
Сохраним условия кредита из первого расчета.
В течение первого года вы ежемесячно вносите установленный платеж - 10 617,94 рублей. Параллельно откладываете по 2500 рублей на накопительный счет с доходностью 4,5%. Через 12 месяцев вы накопите примерно 30 730 рублей.
Если в конце первого года внести эту сумму на счет ипотеки в качестве частичного досрочного погашения, то ежемесячный платеж уменьшится на 338,58 рублей.

При этом если в обоих случаях оставить размер платежа неизменным - 10 617,94 рублей, то можно сократить срок выплаты кредита на 10 месяцев. И это только за первый год выплаты ипотеки.

Возврат налога. Стоит разобраться

Если вы еще не использовали свою возможность получить налоговый вычет за покупку недвижимости и ипотеку – стоит разобраться, как это работает. В этом случае на протяжении нескольких лет вы сможете получать дополнительные средства, которые, кстати, тоже можно направить на ипотеку. Срок подачи декларации в налоговую из года в год не меняется: сделать это можно с 1 января по 31 марта включительно. Как, какие документы нужно предоставить и т.п. можно прочитать здесь.

К слову, вернуть налог можно и за платные медицинские услуги, обучение детей и т.д. Так что, после очередного посещения врача или частной лаборатории не забудьте забрать и сохранить чек.

Материнский капитал

Сумму материнского капитала полностью или частично можно направить на погашение ипотеки. Это знают практически все. Важно помнить, что в этом случае, после полного погашения кредита обязательно нужно выделить детям доли в квартире. Страшного в этом ничего нет. Но если вы решите продать эту недвижимость, чтобы купить другое жилье, потребуется дополнительное разрешение от органов опеки. Но минус 450 тысяч от основного долга заметно сократят вашу долговую нагрузку.

Рефинансирование

Еще один способ, с помощью которого можно сократить расходы по обслуживанию кредита - рефинансирование под более низкую ставку. Предложений от банков масса - нужно только внимательно изучить условия.

А если ипотечный кредит оформлен для покупки жилья на первичном рынке (не важно дом еще строится или уже введен в эксплуатацию) и в вашей семье после 1 января 2018 года появился второй или последующие дети, вам доступно рефинансирование по льготной ставке. По условиям государственной программы она может составлять не более 6%. Но ряд банков предлагают еще более выгодные условия. Например, в Райффайзенбанке ставка на весь срок кредита составляет 4,99%.

Сокращаем срок или платеж

После частичного досрочного погашения можно выбрать: уменьшить размер ежемесячного платежа или срок выплаты. В первом случае станет легче обслуживать кредит. Во втором - заметно сократится сумма, которую вы отдаете банку в виде процентов. Какой вариант лучше - зависит от финансовых условий, в которых находится семья.

Например, если мама недавно ушла в декрет, а единственный доход, который она получает - пособие по уходу за ребенком, стоит учитывать, что как только малышу исполнится 1,5 года доход семьи снизится. В этой ситуации вариант "сократить ежемесячный платеж" видится более логичным. Так семье будет проще справляться с долговой нагрузкой. При этом, если финансовая ситуация изменится в лучшую сторону - всегда можно обратиться в банк и сократить срок платежа.

Одновременно, если ваш семейный доход позволяет и дальше вносить более крупную сумму по кредиту, то конечно, лучше сократить срок. Так вы заметно уменьшите переплату по кредиту.

При этом стоит учитывать - чем меньше времени осталось до завершения срока кредитования, тем меньше выгода от досрочного погашение.

Простой пример:
Ипотека на сумму 2 млн рублей на 15 лет.
За пять лет до окончания срока выплаты кредита в семье родился второй ребенок и все средства материнского капитала были направлены на сокращение суммы долга. В этом случае, переплата по кредиту сократится примерно на 200-250 тысяч рублей. А если при тех же вводных частичное досрочное погашение произошло в первые два года обслуживания кредита, то сумма переплаты уменьшится почти двое.

Самый простой способ определить какой вариант выгоднее вам - обратиться к ипотечному менеджеру в банк. Специалист поможет сделать точный расчет, опираясь на который вы примите оптимальное решение.


*Согласно статистике ЦБ РФ.